イギリスで不動産投資・購入

 

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 日本在住で余力資金を持たれている方は,


「資金運用をどうしたら良いのだろう」

「リスクヘッジをしたいが国内での対策のみでは不安だ」

「外貨預金は不安定過ぎる」

 

などのお悩みをお持ちかもしれません。

 

 

 そのため,上記のような方の中には,イギリスでの不動産投資に興味をお持ちの方も多いと存じます。

 

 

 一般に,イギリスの不動産価格はアメリカや日本に比べて変動幅が大きくなく,長期的に上昇する傾向にあるため,リスクヘッジに向いているとお考えになる方が少なくないためです。

 

 

 このような方のために,イギリスでの不動産投資・購入についてお手伝い致します。

 

 

 私は,ロンドンでトレーニングコースに参加し,イギリスの不動産法(Property Law)を学びました。そのため,日本の顧客様にイギリス不動産に関する法律等について日本語でわかりやすくご説明することが可能です。

 

 

 当然のことですが,日本とイギリスの不動産法,不動産を巡る関係の概念は大きく異なるので,英語を日本語に訳しただけでは内容を理解したことにはならないため,注意が必要です。

 

  

 イギリスで不動産の購入には,ソリシター(イギリスの弁護士)の介入が必要です。私は,不動産取引を専門に取り扱う実績と信頼のあるロンドン所在の法律事務所と深い協力関係にありますので,同事務所と連携して顧客様の不動産投資・購入をお手伝い致します。

 

 

 日本では,不動産の購入の際,まず弁護士にお願いし,弁護士が主導的に不動産会社を紹介し,ローン会社を紹介し・・・という流れは一般的ではないと思いますが,イギリスではこの流れは一般的です。

 

  

 ご希望の不動産の概要ご購入目的(将来の転売,賃貸,自己居住など),ご予算などをお伝え頂ければ,上記法律事務所に連絡し,複数の不動産業者からご希望条件に沿う物件のリストを取り寄せます。

 

 

 また,資金の一部につきローンを考えられている方は,イギリスの銀行から融資を受けられる可能性があります。ソリシターを通じてロンドンの信頼出来るローンアドバイザーを紹介できますので,必要があればご相談下さい。

 

 

 不動産購入には当然のことながら物件調査(サーベイ)が不可欠です。サーベイヤーの手配なども当方において可能ですのでご安心ください。

 

 

 その後,物件の選定・交渉を進めるのに,上記法律事務所と不動産業者とともに,私が仲立ち協力致します

 

 

 また,当然のことながら,日本在住の日本人の方がイギリスの不動産を購入した場合,その管理をどのようにするかが問題となります。この点,不動産の管理会社を紹介できますので,ご安心ください。不動産管理会社の中には日系の会社もございます。

 

 

 イギリスの不動産投資・購入には言語の問題や日本とは異なる税制度,法律問題が絡んできますので,ご自身で現地の不動産業者やソリシターとのやり取りを全てこなすのは大変な労力が必要となります。この点で,私が上記ソリシターらと協力して丁寧にわかりやすくご説明し顧客様を最後までサポートさせて頂きます。

 

 

 もちろん,個人投資家・個人の不動産購入希望者の方のみならず,企業の顧客様のご依頼もお受けしておりますので,イギリス不動産のご購入をご検討の際はお気軽にご相談下さい。

 

 

 さらに以下で詳しくご説明しておりますので引き続きご覧下されば幸いです。クリックして頂ければ対象ページにジャンプします。


 

 1. 【イギリス物件購入の流れ(売買契約成立前まで)】

イギリスで物件を購入する場合の流れ,注意点などについてご説明しております。ここでは売買契約が成立する前までご説明しています。

 

 

 2. 【イギリス物件購入の流れ(売買契約成立後)】

イギリスで物件を購入する場合の流れ,注意点などについてご説明しております。ここでは売買契約が成立した後についてご説明しています。

 

 

 3. 【イギリス物件購入にかかる諸費用】

ギリスで不動産を購入する際にかかる諸費用についてご説明しております。

 

 

 また,@イギリスに不動産をお持ちの方がこれを売却したい,A大家やテナントとトラブルがあり,交渉をお願いしたいという場合も同様にお手伝いしています

 

 

 この場合についてはこちらでご説明しております。

 

 

 さらに詳しい内容をお知りになりたい方は,どんな内容でも結構(手続きの流れ,購入手続きにあたり必要なソリシターなどに対する費用など)ですので,下記からお気軽にお問い合わせ下さい。弁護士から直接ご回答申し上げます。



 イギリス不動産関係については,個人の方からのご依頼ももちろんお受けしております。



 問い合わせフォームには会社名の記載欄がありますが,そちらは個人の方のご依頼の場合「個人」とご記入下さい。

     

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 イギリス不動産に関するサービス内容のお問合せ,見積依頼はこちらからお気軽にどうぞ。



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 原則として,当日,遅くとも1営業日以内(24時間以内)に折り返しご連絡させて頂いております。

 

 

 

 

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イギリス不動産投資・購入の流れ(契約前まで)

 

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STEP1

物件購入の目的を決める

 

 イギリスの不動産購入の目的としては,大きく分けて投資目的と自己使用目的に分けられるでしょう。

 

 

 投資については,購入した物件を賃貸に出して家賃収入を継続的に得る場合,または,物件を購入した後に価格が上昇するのを待って売却し,売却益を得る場合などが考えられます。前者はリスクヘッジ的な資産運用,後者は投機的な資産運用と言えるでしょう。

 

 

 イギリスの場合,不動産価格は日本ほどの変動を見せず,比較的安定していると言えます。そのため,預金や投資信託以外のリスクヘッジの手段としてイギリスにおいて賃貸をし,家賃収入を得る方がいらっしゃいます。

 

 

 また,投機的な投資としてイギリスで人気があるのは,古い居住用建物を購入し,これをリフォーム(renovation)して,高額で売却し売却差益を得るという方法です。イギリスでは,日本と異なり新築物件ほど価値が高いということはありません。建物を保護する観点から容易に取り壊しが認められませんし,歴史ある建物の需要が高く却って高額であるということがあります。

 

 

 そのため,リフォーム後に転売して利益を出す方法が人気を集めているのだと言えます。本来,物件を購入・売却し転売差益を生じた場合,これについて譲渡所得税(Capital Gains Tax)(CGT)がかかります。しかし,日本在住の日本人の方がイギリスの物件を購入し,転売により利益を上げたとしても,この転売益にCGTはかかりません。そのため,税務上有利だと言えます。(ただし,家賃収入には所得税(Income Tax)がかかりますのでご注意下さい。)

 

 

 余談ですが,イギリスのBBCが放送しているTV番組に「Homes Under the Hammer」という番組があります。これは,一般人が不動産をオークションで購入し,リフォームを行い,購入価格よりも高額で売却するという過程をドキュメンタリーとして放送するものです。

 

 

 かなり長い間放送されている人気番組で,毎回異なる購入希望者が登場し,異なる目的と価格帯の物件を購入します。リフォームの仕方も様々です。リフォーム後はプロのサーベイヤーに売却見込み価格を査定して貰います。リフォームもアドバイスを受けながら行いますから,ほとんどの場合価格は上がりますが,上り幅が様々なので視聴していて面白いです。

 

STEP2

物件の条件を決める

 

 購入したい物件の条件を決定します。購入目的に応じて適切な物件の種類を選びます。

 

 

 例えば,一軒家なのかアパート(イギリスではフラットと言います。)なのかなどです。また,立地についても目星をつける必要があります。ロンドンと一口に言っても広域ですし,北の方や南の方では住民の人種構成が異なったりします。日本人が多く住む地域なども存在します。

 

 

 当然高級住宅街もあれば,そうでない地域も存在します。物件もビジネス街のモダンなものから,ロンドン郊外の歴史ある住宅など種類は豊富です。賃貸に出す場合,借り手をどのような層の人にしたいのか(日本人,学生など)なども立地に絡んできますので,決定する必要があります。

 

 

 これらの決定事項については,ご希望の大まかな条件をおっしゃって頂ければ,その内容を私と業務提携関係にあるロンドンの弁護士(ソリシター)に伝えます。そして,同弁護士から複数の不動産業者に連絡をさせ,ご希望に沿う物件を探索,リスト化してお知らせ致しますので,わからない点があってもご安心ください。

 

 

 関連して,イギリスに関する情報も多く仕入れられると良いでしょう。

 

 

 ご自身の居住用とするならもちろん,投資用の場合も投資の目的を効果的に達成するには物件およびその周辺事情に精通することが重要です。私も3年ほどイギリスに居住し,土地勘はありますので,お気軽にご相談頂ければと思います。

 

STEP3

購入のタイミングを見る

 

 物件購入に適切な時期としては言うまでもないことですが価格が低い時でしょう。

 

 

 日本での投資であればインフレまたはデフレによる実質的な金銭価値の問題はあれども,基本的には不動産の価格を見れば足りることになります。

 

 

 しかし,外国の物件を購入するとなれば,当然のことながら為替を考えなければなりません。つまり,不動産の価格のみならず,為替が円高の時が購入するのに有利な時期と言えるでしょう。

 

 

 この点,イギリス(ロンドン)の不動産価格は,ここ数年での比較において,低廉です。したがって,不動産の価格としては購入時期として有利だと言えるでしょう。

 

 また,昨今はご存じのとおり長期的に対イギリスポンドで相当の円高が続いています。2007年には1ポンド=約250円を記録したのに対し,2012年現在では120円から130円くらいで動いていますから,差は歴然としています。

 

 

 私が英国に居住していた2009年以降でも1ポンド=160円を記録した時期がありますので,これに比べても現在は円高・ポンド安と言えるでしょう。したがって,為替の点でもイギリス不動産の購入として良いタイミングだと考えられる方が多いです。

 

STEP4

購入資金の準備

 

 イギリスでの不動産購入を検討されている方の多くは,資産にある程度の余裕がある方だと存じます。

 

 

 目的が自己使用のセカンドハウスの購入や,資産運用・投資の一環である場合が多いためです。そのため,物件の購入資金に充てるための余裕資金を相当程度保有されていると思います。

 

 

 しかし,購入資金の全部を一括で準備することが難しいというような事情がある場合,イギリスにおける日系の銀行からの融資の相談が可能です。日本所在の日本の銀行は抵当権(モーゲージ)をイギリス物件に付けて融資するということは原則していません。

 

 

 そのため,ローンを組む必要がある場合には,ご相談頂ければ,現地のソリシターに連絡し,モーゲージ・アドバイザーの紹介を受け,相談することが可能です。当然私も間に入り,協力・サポートさせて頂きます。

 

STEP5

不動産の探索・調査

 物件の探索は,上述のとおり,条件をお伝え頂ければ,条件に合う不動産のリストを現地の不動産会社から取り寄せます。

 

 

 それ以外にもインターネットを利用して,イギリスのサイトからご自身で調査もできますので,そのような方法をとられても良いでしょう。Google UKを使い,検索ワードを例えば「property for sale」などとすると,数多くの関連サイトがヒットします。

 

 

 イギリスの不動産市場は春から夏にかけて活発化します。このころには多くの物件が動きますので,チェックすると良いでしょう。

 

 

 目星をつけたら,実際に現地の物件を見学する(ビューイング)と良いでしょう。ビューイングの段取りもこちらでアレンジすることが可能です。

 

 

 ビューイングの際には,日本の物件同様,細かいところまで入念にチェックしてください。イギリスの物件で特に注意を要するのは,窓の構造(一重窓で古い物件は冬に非常に寒くなることがあります。),水回り,暖房施設,水漏れの有無などが上げられます。

 

 

 イギリスの法律では,物件の機能的な問題について売主が積極的に開示する必要はないとされていますので,買主側のチェックは極めて重要です。

 

 

 そのため,申し込みをして契約書を交わす前にはもちろんプロの調査士(サーベイヤー)を入れて物件に問題がないか調査をします。この調査の手配もアレンジしますので,ご安心ください。

 

 

 他にも当該物件にリフォームに関する制限がないか,第三者の権利が設定されていないか,いるとすれば問題のない権利か,周辺の環境事情はどのようなものかなどについても調査が必要ですが,これらはソリシターが代行するのが通常ですのでご安心下さい。

 

STEP6

融資の申し込み

 

 自己資金以外に融資を受ける必要がある場合は,銀行にローンの申し込みをします。

 

 

 銀行側が独自にソリシターを任命することもありますし,買主側の弁護士が買主と銀行の両方を代理することもあります。

 

 

 問題がなければ,融資契約が成立し,購入不動産に抵当権(Mortgage)を設定する手配が進められます。

 

STEP7

購入申し込み・交渉

 

 目当ての物件が決まったら,ソリシターや不動産エージェントに購入希望の意思を伝えます。

 

 ここでは,およその物件価格が決まります。ただし,実際の購入価格については,契約段階(Exchange of Contract)までは決定されません。契約段階では,物件調査などの結果などを踏まえて最終的に売主・買主の合意により決定されます。

 

 

 購入価格については,売主の希望価格よりも減額して決定されることもあります。したがって,交渉することが重要です。

 

 

 減額される場合は様々ですが,例えば,調査した結果物件に問題が見つかった,説明と異なる個所が発見された,不動産と一緒に購入する家具等の値段が不当に高い,設備が正常に機能しないなどが考えられます。

 

 

 このような場合は必ず売主側に伝えて,価格交渉するのが賢明でしょう。

 

STEP8

調査士(サーベイヤー)による調査

 

 前述したとおり,契約前に物件の状態をチェックすることは非常に重要です。

 

 

 ご自身で建物内外を実際に見る(Inspection)ことも必要ですし,プロの調査士(サーベイヤー)を手配し,調査することも重要です。調査の内容は,物件の規模や築年数などによっていくつか用意されています。

 

 

 どのレベルの調査を手配する必要があるかなどについてはソリシターなどからアドバイスを受けられますのでご安心下さい。

 

 

 調査終了後,調査士からレポートが送られてきます。その内容をチェックして,価格交渉に活かせるような点はないか,またはそもそも購入希望を撤回すべきような不都合はないかなどを判断します。

 

 

 契約前ですから,購入を取りやめることは全く問題ありませんし,それについての罰則もありません。もちろん,これらについてもソリシターや私がアドバイス致します。

 

STEP9

 

弁護士による権利関係の調査

 

 

 買主のソリシターは,物件の権利関係について問題がないか調査します。

 

 

 日本同様,イギリスにも登記建物と未登記建物があり,それぞれ権利関係の調査の仕方が異なります。(因みにイギリスでは土地と建物は一個の不動産で日本のように別れていません。)所有権に問題がないか,第三者の権利が設定されていないか,いるとして問題はないか,どのような権利かなどを調査します。

 

 

 また,物件に所有者以外の居住者がいるような場合は,これを退去させるための条項(Undertakings)を作成する必要もあります。

 

 

 他方,投資用物件で既に賃借人がいる物件を購入する場合,賃貸借契約の内容や条件(家賃の額,家賃の支払い期日,支払い方法,契約更新の条件,更新時の家賃値上げの条件等)をチェックします。

 

 

 売主が不動産に抵当権を設定している場合には,不動産売却後,売却代金をもって当該負債を完済し,抵当権を抹消することを売主のソリシターを通じて保証させます(Undertakings)。

 

     

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イギリス不動産投資・購入の流れ(契約時・契約後)

 

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STEP1

契約書への署名(Exchange of Contract)

 

 物件調査が終了し問題がない状態が確認されたらいよいよ契約となります。

 

 契約書は通常売主側のソリシターがドラフトしますので,これを買主側のソリシターがチェックし,ご本人と協議しながら必要な修正を施します。

 

 

 このような契約書の修正作業と,物件調査などにより,申し込みから契約書の署名まで概ね8週間程度は見ておいた方が良いでしょう。

 

 

 契約書の署名については売主・買主双方のソリシターが介入し,ソリシター同士で執り行われます。

 

 

 なお,この段階の契約を日本語で「仮契約」としている解説書などがありますが,この表現は誤解を招く可能性があります。売主・買主が価格や引き渡し時期について合意に達し,契約書に署名する以上,正式な契約です。

 

 

 そのため,Exchange of Contractの後に,売買価格をさらに減額したいなどと考え直しても売主が応じない限りは不可能です。また,代金の支払期日(Completion Date)までに万一資金を準備できなければ,ペナルティを受けることがあるので注意が必要です。

 

 

 契約書の内容・注意点については十分に日本語でご説明しますので,ご安心下さい。

 

 この契約において,決済日時(Completion Date)が決定されます。通常はExchange of Contractから4週間以内くらいのレンジで定められます。この決済時までに買主は資金を準備し,決済時に売買代金の支払いをすることになります。

 

 

 また,この契約時に,通常売買価格の10%を売主に預託金として支払う必要があります。この預託金は後の決済時の売買代金の支払い時に控除されますから,決済時には残額を後に支払うことになります。

 

STEP2

決済に向けた準備

 

 契約書の署名が済んだら,決済に向けて売主・買主双方が準備をします。

 

 売主はCompletion Statementという書面を作成し,買主に送付します。同書面には,買主が最終的に決済において支払うべき金額とその明細が記載されています。

 

 また,売主は決済時に引き渡す鍵などもエージェントを通じて準備します。

 

 買主側のソリシターは,決済後に買主の所有権を対象物件に登記するために必要となる捺印証書(Purchase Deed)を作成し,売主に送付します。

 

STEP3

決済(Completion)

 

 いよいよ決済となります。決済期日(Completion Date)には,売主・買主のソリシターが必要な書類を取り交わし,買主は売主に対し代金を支払います。

 

STEP4

決済後

 

 売主は買主に対し鍵を引き渡します。また,売主が設定した抵当権が存在している場合には,売主は売却代金から当該負債を完済し,抵当権を抹消します。そして,買主が所有権登記をするために必要な書類を買主に引き渡します

 

 

 買主は,印紙税(Stamp Duty Land Tax)(SDLT)を支払います。この印紙税は日本在住の日本人がイギリス不動産を購入する場合でも支払う必要があります。

 

 

 印紙税は,不動産の購入価格に従って決定されます(不動産と共に家具などの付属物品も買う場合,この家具などの代金は不動産価格に含まれません。そのため,この点で節税ができる場合があります。詳しくは会計士がアドバイスできます。)。

 

 

 印紙税の額は,下記のとおり不動産価格に対するパーセンテージで定められています。 

 

£125,000まで 0%
£125,000超 £250,000まで 1%
£250,000超 £500,000まで 3%

£500,000超 £1,000,000まで

4%
£1,000,000超 £2,000,000まで 5%
£2,000,000超 7%
£2,000,000超で特定の者から買い受けた場合 15%

 

 

 買主は,売主から引き渡された書類とSDLTの支払いを証する書類を使って登記を行います。これで晴れて不動産売買と所有権の移転手続き(Conveyancing)のすべてが終了したことになります。

 

 

 これらの手続きもすべてソリシターが代行するのでご安心下さい

 

 

 ※購入後は,当然のことながら,日本在住の日本人の方がどのようにしてイギリス不動産を管理するのかが問題となります。この点,現地の不動産管理会社を紹介できますので,ご安心ください。また,管理会社には日系の会社もございます。

 

 

 以上が,イギリスでの不動産購入についての大まかな流れになります。

 

 

これらの手続きを私がよく知る信頼できる現地のソリシターを中心に,不動産エージェント,サーベイヤー,モーゲージ・アドバイザーなどと連携し当方で代行することが可能です。

 

 

 また,税務上のご相談についても,業務提携関係にある会計士(アカウンタント)がロンドンにおりますので,これについても適宜アドバイスが可能です。私が間に入り,日本語でわかりやすくご説明致します。

 


 どんなご相談でも構いませんので,まずはお気軽にお問い合わせ下さい。

 

     

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イギリス不動産投資・購入にかかる費用の概要

 

 

 

 イギリス不動産投資・購入にかかる費用は以下の項目に分けることができます。※本記事に記載している金額はある時点の法律に従ったものですので,必ず問い合わせ時の内容を確認して下さい。

 

  •  弁護士(ソリシター)費用
  •  調査(Search/Investigation)費用
  •  登記費用
  •  印紙税(Stamp Duty Land Tax)
  •  その他の雑費

 

 

弁護士(ソリシター)費用


 不動産価格に対して何%という固定された費用,または,タイムチャージ(弁護士が業務処理に費消した時間に単価を掛けて計算される方法)などの方法により算出されます。

 

 

 不動産価格に対するパーセンテージで算出される方法は一般的な価格算定の方法の1つであるため,一般に弁護士(ソリシター)の費用は,不動産の価格が高額であれば弁護士費用もその分高くなり,反対に不動産価格が低ければその分低額になる傾向があります。

 

 

 弁護士(ソリシター)費用は状況に応じて交渉が可能です。

 

 

調査費用(Search/Investigation)


  調査は,不動産の法的な権利関係の状況を自治体に照会して調査したり,水まわりの調査をしたり,不動産の周りの環境調査をしたりするものです。

 

 

 これらの調査は不動産購入には必要なものであり,また手数料として照会先に支払うもので,減額の交渉はできません。

 

 

 概ね不動産1件の購入の際にかかる調査費用は300ポンドから400ポンド程度です。

 

 

登記費用


 不動産の購入後,日本同様,所有権やリースの権利を登記所(Her Magersty Land Registry)に登記します。この登記費用も性質上減額交渉はできません。

 

 そのための手数料は以下のとおりです。

 

不動産価格
(£ポンド)
手数料
(£ポンド)
0-50,000 50
50,001-80,000 80
80,001-100,000 130
100,001-200,000  200
200,001-500,000 280
500,001-1,000,000 550
1,000,001以上 920

 

 

印紙税(Stamp Duty Land Tax)


 不動産を購入した後,印紙税(Stamp Duty Land Tax)を収める必要があります。 

 

 

 印紙税の額は,下記のとおり不動産価格に対するパーセンテージで定められています。 

 

£125,000まで 0%
£125,000超 £250,000まで 1%
£250,000超 £500,000まで 3%

£500,000超 £1,000,000まで

4%
£1,000,000超 £2,000,000まで 5%
£2,000,000超 7%
£2,000,000超で特定の者から買い受けた場合 15%

 

 

その他の雑費


 例えば,コピー代や銀行手数料などの類の実費類です。これらは性質上少額なものです。

 

 

 ただし,一軒家を購入するのではなくアパートの1部屋を購入する場合,その建物全体のオーナーが登記費用の支払いを求めてくる場合があります。この費用は概ね250ポンド程度とされています。この費用はあくまでアパートの部屋を買う場合です。

 

 

具体例


 以上を踏まえて,例えば,ある時点(※問い合わせ時の状況とは異なります。)のロンドンの平均的な不動産価格である350,000ポンドの物件を購入する場合にかかる費用の概算を記してみます。※あくまで一例ですが参考にされて下さい。


 

弁護士(ソリシター)費用 £1,050
調査費用 £300  
登記費用 £280
印紙税 £10,500
その他の雑費 £250
合計 £12,380

 

 

 以上がイギリス側に支払う費用の概要です。

 

 

私が関与する場合の弁護士費用


 イギリスの不動産購入を考えられている方の中で,

 

  • 「イギリスのソリシターやその他の関係者との折衝ややり取りが大変なので,誰かに代理して欲しい。」


  • 「言語も制度も違うので,説明をされてもよく理解できないので,日本語でわかりやすく説明して欲しい。」


  • 「自分の理解が正しいのか,言われるがままに対応しているが不安なので日本人の弁護士に間に入って欲しい。」


  • 「よいソリシターや不動産業者を知らないので,紹介者として間に入って欲しい。」

 

などのご希望をお持ちの方もいらっしゃると思います。

 

 

 このような方のために,私が間に入って不動産購入手続きをお手伝いすることが可能です。業務の内容や関与度合いは,顧客様のご要望に応じてどのような程度でも構いません。

 

 

 例えば,「最初から最後まで関与して折衝などをすべて代わりに行なって欲しい。」というものでも構いませんし,「ソリシターや不動産会社を紹介してくれるだけで構わない。」というものでももちろん構いません。

 

 

 弁護士費用の額は,イギリス不動産の種類,購入目的,不動産価格など詳しいご希望条件をお伺いし,また私の業務内容・関与度合いについてもご希望をお伺いした上でお見積りし,お見積書をお出ししております

 

 

 お見積りはもちろん無料ですので,お気軽にお問合せ下さい。その後,見積を基に手続きをご依頼されるかどうかご検討下さい。



 イギリス不動産関係については,個人の方からのご依頼ももちろんお受けしております。



 問い合わせフォームには会社名の記載欄がありますが,そちらは個人の方のご依頼の場合「個人」とご記入下さい。

     

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